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Titulizaciones hipotecarias

Es posible que tu préstamo hipotecario cuente con alguna cláusula que permita la titularización de la hipoteca sin que se te haya informado correctamente al respecto, o incluso que haya sido titularizada sin tu consentimiento. Desde ABOGA2 nuestros expertos abogados Derecho Inmobiliario Madrid analizarán tu contrato y te informaran sobre si tu préstamo hipotecario cuenta con cláusulas abusivas u operaciones que permitan instar su nulidad.

Asimismo, en los últimos años son muchas las ejecuciones hipotecarias por parte de los bancos que se han visto archivadas porque en realidad la deuda a reclamar no pertenecía al banco demandante, que ya no tendría la condición de acreedor sino a un tercero a quien se hubiera cedido la misma.

No solo somos profesionales como Abogados cláusula suelo Madrid sino que somos expertos en materia de titulización hipotecaria, por lo que te ayudaremos a reclamar las cláusulas abusivas de las que adolezca tu préstamo hipotecario o a instar la nulidad de la ejecución hipotecaria cuando exista una falta de legitimación pasiva.

¿QUÉ SON LAS TITULACIONES HIPOTECARIAS?

Cuando los clientes adquieren una hipoteca con el banco, además de pagar el principal, se comprometen a pagar unos intereses. Sin embargo, la entidad bancaria lo que trata es de eliminar el riesgo de impago de las mismas, obteniendo liquidez, y ello lo hacen mediante el procedimiento de titulización.

De forma sencilla podemos decir que la titulización de hipotecas es el procedimiento por el que una entidad bancaria vende o trasfiere sus préstamos hipotecarios a un tercero inversor, a fin de obtener rentabilidad de las hipotecas sin tener que llegar a esperar a cobrar íntegramente las mismas.

Lo que hacen los bancos es evaluar las hipotecas que tienen con sus clientes en función de su solvencia y las van dividiendo en carteras según este criterio, agrupando las hipotecas con similar solvencia. Seguidamente, los bancos emitirán bonos que se venden o trasfieren (serán más caros cuanta mayor sea la solvencia de las hipotecas) a una sociedad creada específicamente para ello, que en España se denomina “Fondo de Titulización de activos” (FTA).

Estos FTA se administran por una Sociedad Gestora de Fondos de Titulización, los cuales se dedican a emitir bonos de titulización hipotecaria (considerados como bonos de titulización a largo plazo por el Banco de España) que serán adquiridos por fondos de inversión o inversores particulares.

Con ello los bancos dejan de ser titulares del derecho de crédito de los préstamos hipotecarios, y el deudor de la hipoteca, muchas veces sin prestar autorización o ni siquiera haber sido notificado, debe responder ante un tercero distinto de la entidad financiera.

¿Cómo saber si mi hipoteca está titulizada?

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Existen dos documentos que te permiten saber si tu hipoteca ha sido titulizada:

  • El folleto de emisión del FTH: según tu entidad de crédito y la fecha de constitución podrás saber en qué emisión se encuentra tu hipoteca.
  • La escritura de constitución del FTH y el anexo: en donde aparecerán las hipotecas una a una y podrás comprobar si la tuya está entre ellas.

1º) SOLICITUD DE información: para saber si tu hipoteca está o no titulizada lo primero que debes hacer es utilizar una de las siguientes vías:

1. Solicitar la información a banco:

Acude a la oficina del banco con el que hubieras contratado la hipoteca o envíales una carta o burofax, identificándote como el titular del préstamo hipotecario y solicitándoles que ter informen sobre si el crédito ha sido o no cedido.

La Comisión Nacional del Mercado de Valores obliga a los propios bancos a informar al deudor sobre si su préstamos ha sido o no cedido. Sin embargo, en la práctica lo más probable que no te proporcionen esta información, en cuyo caso deberás presentar una reclamación al Banco de España.

2. Solicitar el folleto de emisión a la Sociedad Gestora del FTH:

En España existen siete Sociedades Gestoras de Titulizaciones que están obligadas a publicar en sus webs la siguiente información:

  • Las direcciones de las Sociedades Gestoras de titulización.
  • Las entidades financieras que tienen emisiones hipotecarias: indicando la entidad financiera, la Sociedad Gestora que tutela las emisiones de cada entidad, y si una entidad ha tutelado con más de una Sociedad Gestora.

Una vez identificada la Sociedad Gestora, deberemos enviar un e-mail a la dirección de correo que nos detallen en su web, requiriéndole que nos informe si nuestro préstamo hipotecario está titulizado y en qué fondo se encuentra.

3. Solicitar la información al juzgado:

Dentro del procedimiento judicial en el que se está llevando la ejecución de tu hipoteca, puedes solicitar al Juzgado como diligencias preliminares de comprobación de la legitimación activa, que requiera información a los distintos organismos (Comisión Nacional de Valores, Sociedad Gestora de Fondos, el Banco de España…) para saber si tu crédito ha sido o no cedido.

2º) SOLICITUD DE LA ESCRITURA DE CONSTITUCION DEL FONDO DE TITULIZACIÓN HIPOTECARIA:

Como decíamos, la escritura de constitución del FTH es un documento que registra una a una un listado de las hipotecas que contiene la Emisión, con un anexo que contiene los préstamos hipotecarios. Deberemos buscar uno a uno nuestro préstamo hipotecario por sus datos registrales.

La copia de esta escritura de constitución se obtiene de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, a la que podemos solicitarle la copia:

  • Por correo electrónico: deberemos enviar un e-mail a la dirección información@cnmv.es en el que nos identifiquemos como titulares solicitando una copia de la escritura, ya sea en papel, en formato pdf, CD o de cualquier otro modo, cuyo importe deberemos abonar nosotros mismos.
  • Personalmente: podremos acudir en persona directamente a la CNMV sita en Madrid y Barcelona, dentro de su horario de apertura, donde podremos buscar la escritura de constitución en uno de sus ordenadores y solicita una copia o DVD.

Ahora bien, en la actualidad es posible obtener la escritura de constitución del FTH sin acudir a la CNMV sino directamente accediendo a la web de los Fondos de titulización donde podremos buscar filtrando los resultados hasta dar con nuestro el crédito correspondiente a nuestro préstamo hipotecario.

3º) ACTUAR EN EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL:

Si descubrimos que nuestra hipoteca esta efectivamente titulizada y estamos inmersos en un procedimiento porque el banco nos ha ejecutado por impago o ya se ha dictado sentencia firme en el procedimiento de ejecución hipotecaria, deberemos reclamar la nulidad de la misma.

Nuestros letrados del despacho ABOGA2 te ayudarán a interponer la demanda de OPOSICION a la ejecución o a la sentencia firme, instando su nulidad, adjuntando tantos documentos como sea necesario para probar la titulizacion de tu hipoteca.

¿NECESITAS CONSULTAR A UN ABOGADO EXPERTO EN TITULIZACIONES HIPOTECARIAS?

Si tienes una hipoteca titularizada y el banco pretende ejecutar la hipoteca y desahuciarte de tu casa, piso o local, no dudes en contactaros, en ABOGA2 podemos ayudarte a reclamar.

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PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE TITULIZACIONES HIPOTECARIAS

¿EN QUÉ CONSISTE EL PROCEDIMIENTO DE TITULIZACIÓN HIPOTECARIA?

Los pasos que siguen las entidades bancarias para convertir sus créditos hipotecarios en Bonos de titulización para comercializarlos en el mercado de renta fija, son los siguientes:

1º) Normalmente, son los propios bancos quienes crean una empresa filial a la que se denomina “Fondo de Titulización Hipotecaria” (FTH)

2º) El FTH adquiere los préstamos hipotecarios de la entidad bancaria agrupados por carteras relativamente homogéneas

3º) El FTH emitirá los Bonos de Titulización o participaciones de titulización que serán adquiridos por fondos de inversión o inversores particulares

De esta forma, los Fondos de Titulización consiguen eliminar el riesgo de impago a los bancos otorgándoles a su vez liquidez (dinero en efectivo).

¿QUÉ CONSECUENCIAS TIENE QUE MI PRÉSTAMO HIPOTECARIO ESTÉ TITULIZADO?

En primer lugar, muchos préstamos hipotecarios contienen clausulas en los que se le hace al deudor de la hipoteca rechazar a ser informado o notificado en caso de que se venda o ceda el crédito. Esta cláusula ha sido considera por los tribunales completamente abusiva.

Pero, las principales consecuencias de los préstamos hipotecarios titulizados se reflejan en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Pues, si el banco ha cedido la totalidad de una hipoteca sin inscribirse esta operación en el Registro de la Propiedad e inicia una acción de ejecución hipotecaria, podría instarse la nulidad de la Ejecución por existir una falta de legitimación activa, puesto que la entidad bancaria ya no sería la acreedora.

La acción de ejecución hipotecaria solo puede instarse por quien consta en el Registro de la Propiedad como acreedor. Cuando el banco tituliza la hipoteca y no hace constar esta operación en el Registro, seguiría apareciendo como acreedor en el mismo aunque en realidad el crédito ya no le pertenece, sino que ha pasado a ser titularidad del Fondo de titulización.

Ahora bien, es posible que un porcentaje de la hipoteca puede ser que no se encuentre titulizada, en cuyo caso el banco podrá reclamar el porcentaje que no hubiera vendido al FTH, ya que seguiría siendo titular de esa parte de la deuda.

Recordemos que el hecho de que la titulización de tu hipoteca no significa que no tengas que pagar la deuda, sino que tu acreedor y a quien deber de  pagar es el Fondo de Titulización y no el banco, quien por tanto no puede reclamártela.

¿QUÉ PUEDO HACER SI EL BANCO ME EJECUTA Y MI HIPOTECA ESTÁ TITULIZADA?

Si el banco ha titulizado tu préstamo hipotecario sin registrar la operación e inicia un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria con la finalidad de desahuciarte por impagos de sus cuotas, no dudes en contactarnos, desde ABOGA2 te ayudaremos a instar la nulidad de la ejecución, demostrando que el banco carece de legitimación activa y no puede reclamarte judicialmente la deuda porque ya no es propietario de la misma al haberla vendido a un tercero (FTH).

Nuestros abogados profesionales en la materia analizarán tu préstamo hipotecario para ver si contiene cláusulas abusivas, reclamando en su caso, así como lucharan por evitar que seas desahuciado y el juez archive la ejecución hipotecaria, demostrando que tu hipoteca está titulizada por completo, o de estar parcialmente titulizada defenderán que se reclame únicamente la parte de la deuda que sigue siendo propiedad de la entidad bancaria.

¿PUEDO RECLAMAR SI YA ME HAN DESAHUCIADO Y MI HIPOTECA ESTABA TITULIZADA?

En el caso que tu hipoteca estuviera titulizada y el banco hubiera iniciado la ejecución hipotecaria y hubiera conseguido deshauciarte, no te preocupes, tienes 15 años para reclamar la ejecución y en caso de que tu vivienda ya hubiera sido vendida a un tercero, tienes derecho a solicitar que se te abone el valor de la tasación.

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